媒介契約や取引態様のトラブル

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媒介契約や取引態様のトラブル

専任媒介契約のチラシについてのトラブル事例

今住んでいる住宅を、とある不動産仲介会社と専任媒介契約を結び売却することになりました。
業者は、すぐにでもチラシに広告掲載を出したいと考えているため、社内用の契約書類にサインをしましたが、その翌日に親戚が住宅を購入したいとのこと。

 

このことを告げると不動産会社は、露骨に嫌な顔をして契約違反ではないですか?と言ってきましたが本当に契約違反になりますか?

専任媒介契約であれば違反ではありません。

 

媒介契約には3つあり、その中の専任媒介契約は1社の不動産会社としか契約を結べないものの、売主自体が探してきた買主の場合には、売却が可能となっています。

 

このため、契約を結んだ後であっても違反にはなりません。ただし、よくある話では専任媒介契約と専属専任媒介契約の見分けが付かないまま、契約のサインをしてしまう売主がいるのも事実のため、もしかしたら間違えて専任専属媒介契約のサインをしていることもあります。

 

専任専属媒介契約の場合には、1社のみの不動産会社との契約のほかに自分で探した買主でも仲介を通さないと契約違反になるので注意が必要です。

 

土地査定についてのトラブル事例

以前購入した土地の売却を考えていて、不動産会社に土地査定を依頼したところ購入当初の3分の1ほどの価格になっていました。
時間とともに土地の価値も変動するのは承知していましたが、ここまで価格が下がることはあるのでしょうか?

土地査定の方法には、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つがあり、そのトータルの結果によってその時の土地価格が変わります。

 

原価法とは、土地自体とはあまり関係しませんが、不動産の建設等に要する費用に着目して、これについて割り出される査定内容です。取引事例比較法は、対象の不動産と条件が似ている物件の取引事例を収集、選択して取引価格の事例から比較をして査定を行います。

 

収益還元法は、土地・建物を賃貸することで生じる地代の収入や家賃収入に着目をして、対象の不動産が将来生み出すであろうと期待される純利益の価値を求める査定方法です。

 

このように査定内容にはいくつもの項目があります。たとえば、当初、高値で売られていた土地であっても何らかの事件に巻き込まれた土地となってしまえば途端に価値は下がりますし、またその土地が将来都市計画が予定されていた場所であっても計画が中止になってしまえば、その途端に価値は下がってしまいます。

 

このため、購入当初に高値であったとしても売却の際にはその価格通りにならないこともあると覚悟しておいた方が良いでしょう。

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