売却契約のチェックポイント

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売却契約のチェックポイント

土地などの不動産の売買契約の際に必ず知っておきたい7つのポイントがあります。
契約書に一度サインをしてしまうと全ての売買契約書に基づき処理されます。
お互いの意思確認のもと、書面には売買代金や引き渡し時期などが記載されています。

 

ただ、故意や過失を問わず守られないケースも散見されます。
その時に売買契約書は大きな意味を持ち、万が一守られなかった場合にどのように対処するかも含めてチェックをしていきます。

 

当事者と売買物件の表示

売買物件の表示に関しては、当事者の名前や住所、
法人であれば代表者の名前の確認し契約書に記載をします。
これらの内容に誤りがないように細心の注意が必要になります。

 

売買物件の面積

土地の売買契約書には必ず売買の対象となる不動産表示の記載しなければならず不動産登記簿に記載された事項を記載して下さい。

 

土地:所在・番地・時目・地積
建物:所在・種類・構造・家屋番号・床面積

 

売買代金の支払い時期

売買代金の支払い時期は、売買契約締結時に手付け金を支払います。
不動産の売買代金は、比較的高額なのでどのように支払うかを事前に決めて
おく事が大切です。

 

手付金に関しては、特に定めた金額はありませんが、一般的には
売買代金の5%〜10%が一般的です。

 

また、代金の支払いに関しては、基本的には現金支払いが原則ですが、
高額な金額が取引されますので、預金小切手で支払う事もあります。

 

解除条項と違約金

売主又は買主が契約違反をした場合に関しては、基本的には、
債務不履行を理由に解除をする事が出来ます。
例えば、残金を支払わなかったり引き渡し時期を守らないなど。

 

具体的な方法としては、以下の通りになります。

●融資利用の特約による白紙解除
資金調達の為、金融機関を利用する場合、融資が拒否された場合には
購入代金を支払う事が困難になる為契約違反となります。

 

本来、金融機関の融資に関しては、売買契約締結後に行われます。
その為、融資が下りないという事も稀にあります。

 

●手付金解除
売買契約締結時に手付金を支払う場合、契約書に定めなければ
契約者が履行に着手するまでは、買主の手付金を放棄し、売主の場合は
手付金に手付金と同額の金額を加えて買主に返還する事で契約を解除する事が可能となります。
これを、手付金倍返しと呼び手付金による解除となります。

 

手付金解除は、履行の着手のトラブルになりかねませんので
契約時に、「どの段階で履行の着手なのか?」「手付金解除出来る期限を明確にする事」この2点が実務的に必須となります。

 

所有権移転時期と引き渡し(危険負担)

売買契約締結から代金の支払いまでにかなりの時間がかかります。
その為、天災などにより建物が倒壊したり焼失する可能性もゼロではありません。
基本的には、契約時に必ずどちらが負担をするのかを明確にする必要がありますが、
一般的には、売主が危険負担をする事が契約書ではうたわれています。

 

こちらも明確にしておかなければ、後でトラブルになります。

 

公租公課の負担

不動産は、年間単位で固定資産税や都市計画税が課せられます。
売買契約の際に物件引き渡し時期も含めて負担額を明確にする必要があります。
基本的には、税金額の日割り計算に設定し負担額を定めている場合が一般的です。

 

付帯設備の引渡し

売買契約前に事前に確認しておく内容ですが、基本的にはエアコンなどの付帯設備などは
引渡しの問題が発生します。
これらの内容は、事前に売り手側が取り外すのか?引き渡すのかを決めておく必要があります。

 

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